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"冷热不均"的城北楼市:不一定靠低价就能走量
高库存压力下,以价换量、低价走量成为开发商的首选。但低价就一定能换来旺盛的人气吗?

  记者近日在对西安城北的走访中发现,该定律也有不一定的时候。

  有的价高热销,有的低价人气不旺

  低价就一定能走量?上周,华商报记者对城北楼市走访发现,该定律在这里居然不灵了。

  “7300还贵?我们的户型方正、南北通透,隔壁就是教育用地,公办小学、中学都已经确定了,这个价钱真心不贵。”7月17日上午,在位于西安市凤城十路的世茂都销售中心,置业顾问介绍,有些楼盘卖了三四年都没卖完,他们这才一年时间,二期都快售罄了。“一个月都能销售三、四十套房。”记者看到,尽管不是周末,尽管气温很高,但该项目的人气仍然很旺。“我们从陕北过来,就是想给娃买个学区房。”正在看房的王女士表示,她听说这里有三年经发学校的学位资格,虽然比北郊有些楼盘贵一些,但和坊间流传的十几万借读费一比,还是很合算。

  记者了解到,在城北上半年销售突出的楼盘中,金旅城、白桦林间、万科幸福里、恒大帝景等项目均价都超过了7000元/㎡。

  有价高的好卖,但一些价格较低的楼盘人气却很一般。华商报记者在离世茂都一个十字路口的国会山营销中心看到,除了几位“看店”的置业顾问外,偌大的售楼部里并没有其他看房者。“项目在北客站那,这儿只是一个外展点。”一位置业顾问介绍,他们房子的均价一平方米5000元左右,两房和三室的户型都有。说起看房者不多的原因,这位置业顾问解释,这两天天气热,周末的时候人要稍微多一些。

  位于北辰立交西南侧的利君未来城,目前均价在4800元/㎡。“我是去高陵路过这才进来看的。”正在售楼部看房的赵先生表示,价格挺便宜,就是位置太偏了,周边的配套也没有发展起来,“现在看环境有点乱。”记者7月19日下午看到,除了赵先生外,该售楼部没有其他看房者。

  提高竞争力,练好内功满足购房需求

  有业内人士指出,上半年以来,城北楼市的整体表现一般。“特别是经开区三环周边的项目,库存积压量较大。”美城机构首席市场分析师严九远表示,这主要是因为区域配套不完善,前两年定下来的一些市政规划也没有得到落实。

  那么,抛开价格因素,城北楼盘该如何提高竞争力?易道机构副总经理张计卫说,主要是结合片区和自身定位,从品质上做文章,满足购房需求。目前楼市的活跃度逐渐升高,但伴随供地容积率的限制越来越多,以后二环内的房源会越来越偏中高端,三环外的地块主做刚需产品。这两种客群的需求显然是不同的。刚需不光看重价格,可能还看重交通、小区配套等;改善客群比较重视居住环境、户型结构等。但是,拥有学位、地铁这种稀缺资源的房子,必然会受到各类购房者的欢迎。

  严九远分析,从上半年销售的排行看,卖的好的大部分是大品牌、品质优、性价比合理的项目。有些楼盘一味降价也难以凸显品质,反而拉低了口碑。除了练好内功外,经开区在7月6日设立了300亿元的地产基金,用以解决房企和城改项目的融资难题。对城北库存大的项目来说,这也是一个脱困的机会。

  西安创典全程地产咨询有限公司总经理徐正茂告诉记者,不仅城北是这种情况,西安各个城区均有这种市场分化的趋势。“从我们这边的数据来看,造成这种现象的主要原因有两个,一个是供需失衡,另一个是项目质素与企业品牌参差不齐,差异巨大。就拿城北举例,我们统计的数据显示,城北区域目前是西安市供应量最大的区域,刚需产品供应量巨大,尤其是在经开区内,并且区域内竞争环境十分激烈,这时候各个项目的品质差距就造成了销量和价格的分化。比如大明宫板块,该板块内聚集了万科、龙湖、金地、绿地、恒大、万达等一大批品牌房企的优质项目,又有地铁3号线贯通,拥有丰富的城市资源,再加上大牌房企的品牌影响力,销量自然较好。但是目前总体需求较疲软,地段较好的品牌项目抢到了客户,其他中小开发商自然卖不动,这就是去库存阶段各个项目冷热不均的真正原因。”

 
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