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交通配套拉低房价 城东6374元/㎡ 浐灞6048元/㎡

城东和浐灞,上半年住宅均价都在“6”字冒头,低于西安平均水平。这两个片区目前的购房客群以刚需为主,楼盘以低价走量为主。业内指出,交通和配套的不足,是导致城东和浐灞房价涨不上去的根本原因。在刚需逐渐减少的市场下,要想吸引改善类客群的目光,“硬伤”问题亟待解决。

“每天工作八小时,路上耗费两小时”城东、浐灞业主吐槽交通和配套不足

“工作时间八小时,来回路上就得耗费两个小时。”家住西安浐灞浐河西岸龙湖香醍国际社区的李先生在含光门附近上班,每天上下班是他最“痛苦”的经历。早上7点不到出门,先得步行15-20分钟到咸宁路坐公交车,“小区门口有小中巴和公共自行车,要么挤不上去要么‘抢’不上。”李先生介绍,小区不远处有浐河湿地,小区环境也没得说,就是生活太不方便,坐车远、去超市采购一趟更远。长乐坡和咸宁路的华润万家,距离都在两三公里。

住在矿山路某小区的范亮也有相似烦恼。矿山路——太华路——大明宫遗址公园——自强路,这是他每天骑车上下班的必经路线。因为高峰期太堵,家里的轿车上下班很少开,为啥不考虑公交?“门口的中巴20分钟一趟,碰上堵车就铁定迟到。”范亮说,六年前搬来时,以为周边很快就能发展起来,现在小超市开了不少,大商场仍然没有,买东西还是不方便。

7月13日傍晚,华商报记者在范亮住的小区门口看到,由于综合性商超欠缺,周围的路边摊扎堆,从小吃饮食到服装鞋包日用品,货品倒也丰富。记者随机在新兴路上采访了几位居住在附近的业主,“生活不太方便”是记者听到最多的话。

一个底子薄,一个卖环境“硬件”不过关致价格低于西安平均房价

“‘硬件’匮乏,造成城东和浐灞的房价处在比较低的水平。”中华房屋土地开发有限公司营销总监冯越指出,头顶“国家级湿地公园”、“国家级水生态系统保护与修复试点”等光环,浐灞近几年把生态、宜居作为楼市的卖点,但交通和配套没跟上,房价也就没能像曲江那样涨上去。

至于城东,美城机构首席市场分析师严九远说,作为西安的一个老城区,这里原本就有纺织城、兵工企业形成的生活圈,基础设施有一定基础,特别是西京医院等几个医院比较有名。但因为老厂区集中,旧城改造的难度大,与城南、城北等地相比,商业、交通、学校都远远落后。

浐灞一房地产项目的负责人指出,要说生态环境,浐灞和曲江不相伯仲,差就差在配套不行。同样是学校、购物中心欠缺,曲江可以向成熟的城南“借光”,城东自身的发展水平不高,所以能提供给浐灞的帮助也不大。

“目前城东的普通住宅,价格多在6200-6700元/㎡,浐灞更低一些,多在5500-6200元/㎡。”易道顾问机构副总经理张计卫说,这两个价位区间都要低于西安的平均水平。据测算,上半年城东的住宅均价为6374元/㎡,浐灞是6048元/㎡,均比全市约6700元/㎡的均价要低一些。

现阶段只能低价走量 要吸引改善客群还得治好“硬伤”

针对配套不足问题,城东和浐灞的楼盘并非无动于衷。7月14日、15日,华商报记者对这两个片区内的普华浅水湾、浐灞半岛、御锦城、广厦水岸东方、天朗蔚蓝东庭等近十家项目走访发现,基本上占地在50亩以上的小区都规划了商业、学校甚至医院。就拿规划的商业来说,规模都不小,少则1、2万㎡,多者达20万㎡以上。

不过有业内人士提醒,相比于周边大配套、大环境的成熟,开发商自身营造的小配套、小环境常显得“势单力薄”。在世园会周围、浐河西岸一些已经交房的小区,华商报记者看到,楼盘自带的商铺人气不旺,有的商铺低价出租也无人问津。

在咸宁路附近某小区门前,有七八百米长的底商,只有不足一半开张经营。有不少大门紧锁的商铺上都贴着“出租”的标签,有的低至“一平米50元/月”,玻璃上已经落了厚厚一层灰尘。

“像小寨的一些商铺,月租达到300-1000元/㎡,仍然供不应求。”冯越说,浐灞和城东这边的差距太大。他表示,商铺租不上价,反映出商圈和生活圈并没有形成。因为人气不足,目前城东和浐灞的房子只能低价走量,卖给对价格敏感的刚需客群。

“这么多年来,西安的房地产市场一直以刚需为主。未来,刚需的购买力将逐渐减少,开发商也需要审时度势导入改善类需求。”张计卫分析,目前在浐灞的世园会周边的一些高端项目,已经开始做这方面尝试。客观讲,浐灞的优势在于供应充足,拥有距西安主城区最近的“两河”生态景观;城东的优势,则在于原有企业职工所提供的大量地缘性客户,但想把改善人群的关注点从曲江等地吸引过来,不解决配套、交通方面的“硬伤”是不可能的。 

数据看市

城东、浐灞成本价在4800-5800元/㎡

城东房价6374元/㎡,浐灞6048元/㎡,那么,这两个片区的开发成本价又是多少?目前的房价水分大不大呢?

华商报记者了解到,由于各项目拿地时间的早晚各异,造成楼面地价不同。据测算,浐灞的楼面地价大致在800-1200元/㎡,加上2500元/㎡左右的建安费用,1500元/㎡左右的税费、前期工程费、政府配套费、手续费、财务和管理费等,则成本价大致在4800-5200元/㎡。易道顾问机构副总经理张计卫指出,城东的楼面地价整体要高出约600元/㎡左右。因此,城东的成本价大致 在5400-5800元/㎡。

经此计算,浐灞6048元/㎡的房价中,毛利略高于17%;城东的房价为6374元/㎡,毛利差不多在12%左右。“考虑到实际产生的税费、营销费用等,开发净利润还可能缩减。”张计卫说,粗略估计这两个片区的房价水分很小,但具体还要看开发商的拿地成本是多少。

 
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